Garantia real

A garantia real é o bem, como um imóvel ou uma máquina, que o devedor vincula ao pagamento de uma dívida, de modo que o credor pode executá-lo se a obrigação não for paga. Difere da garantia pessoal, como a fiança dos sócios, em que responde o patrimônio de uma pessoa e não um bem determinado.

Aparece quando a empresa busca crédito. O comparativo entre empréstimo e financiamento explica que a garantia é a forma de a instituição assegurar que receberá de volta o que emprestou.

A garantia real se monta em três peças:

• O bem dado em garantia, como um imóvel ou um equipamento. No financiamento de máquinas, em grande parte dos casos o próprio bem comprado entra no contrato como garantia, e na conta garantida, modalidade de capital de giro, a empresa oferece ao banco garantias como hipoteca ou investimentos.
• O vínculo no contrato, que pode vir junto de uma garantia pessoal: no BB Crédito Empresa, citado no comparativo, as garantias possíveis são a alienação fiduciária do bem financiado e a fiança dos sócios.
• A execução, se a dívida não for paga: o credor pode executar o bem e se pagar com o valor obtido (Código Civil, art. 1.422).

Considere uma metalúrgica hipotética que financia duas prensas por R$ 594.300 e as põe como garantia no contrato. Avaliadas pelo banco em R$ 612.200, elas cobrem a dívida com folga de R$ 17.900 (R$ 612.200 − R$ 594.300).

Com o bem no contrato, o risco do banco diminui, e a tendência é de juros menores e prazo maior. Se a empresa deixar de pagar, o banco pode executar as duas prensas e se pagar com o valor obtido.

A garantia pesa nas duas pontas do contrato: para o credor ela reduz o risco, e por isso costuma baixar o juro e alongar o prazo; para a empresa, o bem fica comprometido até a dívida acabar.

É desse peso que saem os deslizes. O dono que dá um imóvel em garantia e depois quer usá-lo em outra operação descobre que ele não está mais livre: no sale and leaseback, a venda do bem com arrendamento de volta, o imóvel precisa estar livre de ônus, sem hipotecas nem penhor. O sócio que assina a fiança como se fosse garantia real entrega o patrimônio pessoal, e não um bem determinado da empresa. E comparar propostas só pela taxa esconde o preço do bem comprometido: sem garantia o juro é maior e o prazo, menor, mas os ativos ficam livres.

• Artigo: garantias e cláusulas que acompanham a dívida: mostra que imóveis e outros bens de boa liquidez protegem o banco, mas que a análise de crédito não termina nas garantias.
• Artigo: o fundo garantidor do BNDES para empresas menores: explica o BNDES FGI, que complementa as garantias exigidas pelo banco financiador.
• Artigo: perguntas sobre pedir crédito para investir: lista imóvel, equipamento e fluxo de caixa futuro como garantias e relaciona garantia maior a juros menores.